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リバースモーゲージと税務
昨日は、埼玉のモーゲージプランナーの方々が研鑽のために集まるMP埼玉に初めて参加してきました。
会の冒頭から1時間弱、東京スター銀行さんから講師をお招きしてリバースモーゲージについてご説明していただきました。
具体的には東京スター銀行さんの商品である新型リバースモーゲージ「充実人生」について、質問を交えてお勉強させてもらいました。
【リバースモーゲージとは】
高齢者が自宅に住みながらその持ち家を担保に金融機関等から老後資金等を借り、死亡後に相続人がその家を売却するなどして一括返済する住宅ローンです。
通常の住宅ローンは、最初に資金を借り入れ、その後、元本と利息を返済していきます。
ですから、ローンは徐々に減っていきます。
リバースモーゲージはその逆です。
担保物件価値などから算定された融資極度額まで何回も借りられるので、徐々にローンは増えていきます。
元本は死亡後に相続人が一括返済ですから、減りません。
ただし、原則として毎月利息は支払いますが。
【東京スター銀行さんの「充実人生」】
東京スター銀行さんの充実人生はマンションを担保にできるんですね。
これまでは一戸建てが基本で、マンションのリバースモーゲージは聞いたことがなかったのですが。
と思ってニュースリリースを見ましたら今年の8月から開始したのですね。
融資極度額は500万円以上1億円以内（マンションの場合は5,000万円以内）
講師の方のお話によると、持ち家の場合は、路線価に地積を乗じた評価額の8割が限度。
マンションの場合は、通常取引されるマンション価額の4割が限度とのことでした。
時価2,000万円のマンションだと800万円までしか借りられない。
まぁそんなもんでしょうね。
【リバースモーゲージの税務】
リバースモーゲージを利用した場合の、税務関係について考えてみます。
【相続税】
リバースモーゲージを利用する方は、おそらく主な財産は自宅しかないでしょうし、ローン残高は債務控除できますので、相続税の基礎控除内に収まるでしょう。
したがって、相続税の心配をする必要はないと思います。
【所得税（一時所得）】
ローン残高は、死亡後に相続人が一括返済します。
主に次の二つの方法が考えられます。
・相続人が相続した持ち家を売却して現金化した後に金融機関等に一括返済する方法。
・相続人が相続した持ち家を金融機関等にそのまま代物弁済する方法。
この場合に、
「ローン残高＞売却金額（持ち家の評価額）」
だとしても、不足分を金融機関等から請求されることはありません。
ラッキー！
とか思っていると痛い目にあいます。
ラッキーを税務は許してくれません。
ラッキーには税金をかけてきます。
このラッキーな不足部分（債務免除益）は所得税の一時所得の対象となります。
ご注意を。
【所得税（譲渡所得）】
相続人が相続した持ち家を売却してローン返済に充てる場合、売却代金について所得税の譲渡所得の対象となります。
ただし、譲渡所得については非課税となる可能性もあります。
資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に、担保権の行使による競売など強制換価手続により得た譲渡所得は非課税とする規定があります。
さらに、強制換価手続による資産の譲渡でなくても、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、競売等の強制換価手続の執行が避けられない場合での資産の譲渡であり、その譲渡対価が債務弁済に充てられたのであれば、譲渡所得は非課税になります。
相続人自身が任意売却した場合でも、非課税の適用対象となり得ます。
リーバースモーゲージは良い商品だと思います。
が、税務を失敗して最後に躓いてはもったいないです。
相続、売却の際には事前にご相談された方が良いでしょう。
リバースモーゲージについての税務相談は資産税専門の関根盛敏税理士事務所まで
会の冒頭から1時間弱、東京スター銀行さんから講師をお招きしてリバースモーゲージについてご説明していただきました。
具体的には東京スター銀行さんの商品である新型リバースモーゲージ「充実人生」について、質問を交えてお勉強させてもらいました。
【リバースモーゲージとは】
高齢者が自宅に住みながらその持ち家を担保に金融機関等から老後資金等を借り、死亡後に相続人がその家を売却するなどして一括返済する住宅ローンです。
通常の住宅ローンは、最初に資金を借り入れ、その後、元本と利息を返済していきます。
ですから、ローンは徐々に減っていきます。
リバースモーゲージはその逆です。
担保物件価値などから算定された融資極度額まで何回も借りられるので、徐々にローンは増えていきます。
元本は死亡後に相続人が一括返済ですから、減りません。
ただし、原則として毎月利息は支払いますが。
【東京スター銀行さんの「充実人生」】
東京スター銀行さんの充実人生はマンションを担保にできるんですね。
これまでは一戸建てが基本で、マンションのリバースモーゲージは聞いたことがなかったのですが。
と思ってニュースリリースを見ましたら今年の8月から開始したのですね。
融資極度額は500万円以上1億円以内（マンションの場合は5,000万円以内）
講師の方のお話によると、持ち家の場合は、路線価に地積を乗じた評価額の8割が限度。
マンションの場合は、通常取引されるマンション価額の4割が限度とのことでした。
時価2,000万円のマンションだと800万円までしか借りられない。
まぁそんなもんでしょうね。
【リバースモーゲージの税務】
リバースモーゲージを利用した場合の、税務関係について考えてみます。
【相続税】
リバースモーゲージを利用する方は、おそらく主な財産は自宅しかないでしょうし、ローン残高は債務控除できますので、相続税の基礎控除内に収まるでしょう。
したがって、相続税の心配をする必要はないと思います。
【所得税（一時所得）】
ローン残高は、死亡後に相続人が一括返済します。
主に次の二つの方法が考えられます。
・相続人が相続した持ち家を売却して現金化した後に金融機関等に一括返済する方法。
・相続人が相続した持ち家を金融機関等にそのまま代物弁済する方法。
この場合に、
「ローン残高＞売却金額（持ち家の評価額）」
だとしても、不足分を金融機関等から請求されることはありません。
ラッキー！
とか思っていると痛い目にあいます。
ラッキーを税務は許してくれません。
ラッキーには税金をかけてきます。
このラッキーな不足部分（債務免除益）は所得税の一時所得の対象となります。
ご注意を。
【所得税（譲渡所得）】
相続人が相続した持ち家を売却してローン返済に充てる場合、売却代金について所得税の譲渡所得の対象となります。
ただし、譲渡所得については非課税となる可能性もあります。
資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に、担保権の行使による競売など強制換価手続により得た譲渡所得は非課税とする規定があります。
さらに、強制換価手続による資産の譲渡でなくても、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、競売等の強制換価手続の執行が避けられない場合での資産の譲渡であり、その譲渡対価が債務弁済に充てられたのであれば、譲渡所得は非課税になります。
相続人自身が任意売却した場合でも、非課税の適用対象となり得ます。
リーバースモーゲージは良い商品だと思います。
が、税務を失敗して最後に躓いてはもったいないです。
相続、売却の際には事前にご相談された方が良いでしょう。
リバースモーゲージについての税務相談は資産税専門の関根盛敏税理士事務所まで
投稿者 関根盛敏税理士事務所 (2010年11月11日) ｜ PermaLink
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