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居住用財産の譲渡 3,000万円の特別控除について
ご夫婦からの税務相談です。
居住の用に供していた自宅を売却される予定があり、その売却に際して課される所得税についてのご質問でした。
居住用財産を譲渡した場合、イロイロ特例があるのですが（買換え、軽減税率等）、その中でも3,000万円の特別控除について今回ご説明します。
自宅を売却した場合、その売却益から3,000万円を控除することができます。
算式で表すと次のようになります。
売却金額△取得費△譲渡費用＝売却益
売却益△3,000万円＝課税譲渡所得
この3,000万円の特別控除を受けるためには次の要件を満たす必要があります。
１．自分が住んでいる家屋を売却すること。家屋とともに敷地（借地権含む）を売却すること。
２．上記家屋で居住の用に供されなくなった場合、居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡すること。
３．売却した年の前年又は前々年にこの特例や居住用財産の買換えの特例等を受けていないこと。
４．災害により滅失した家屋の場合、その敷地の用に供されていた土地等を居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡していること。
５．家屋を取り壊した場合、次の２つの要件に該当すること。
①家屋を取り壊した日以後、3年以内にその敷地の譲渡契約が締結され、かつ、居住の用に供されなくなった 日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡すること。
②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を駐車場等として他人に貸し付けていないこと。
６．配偶者、親や子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社などに対する譲渡でないこと。
今回のご相談者ご夫婦について詳しいお話をおうかがいすると、土地は妻が所有、その土地の上の建物は夫の所有となっていました。
家屋と土地の所有者が夫婦で別なんですね。
で、この居住用財産の3,000万円の特別控除って、原則、土地には適用が無いんです。
土地の上にある家屋に対する特例なんです。
ただ、家屋といっしょにその敷地である土地も譲渡するならそれも認めます、という規定があります。
それが上記５の意味するところです。
家屋と土地の所有者が別の場合はどうでしょう。
原則どおり、家屋の所有者である夫しか3,000万円の特別控除は受けられないでしょうか？。
実は次の要件を満たせば、土地所有者の妻についても、夫の3,000万円の特別控除後の残額があれば適用が受けられます。
（措通35-4）
１．その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
２．その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
３．その土地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。
夫婦あわせて3,000万円ということです。
例えば。
夫の家屋の譲渡益が1,000万円、妻の土地の譲渡益が2,500万円だとすると。
夫 1,000万円△1,000万円＝0
妻 2,500万円△（3,000万円△1,000万円）＝500万円
となります。
居住用財産の譲渡はとても複雑多岐にわたります。
ご自身で特例の適用が受けられると思っても、一度専門家に確認されることをお勧めします。
居住用財産の譲渡、特例、買換えの税務相談は関根盛敏税理士事務所まで｜所得税／譲渡所得／資産税／不動産売却／資産整理組み換え｜
栃木県
居住の用に供していた自宅を売却される予定があり、その売却に際して課される所得税についてのご質問でした。
居住用財産を譲渡した場合、イロイロ特例があるのですが（買換え、軽減税率等）、その中でも3,000万円の特別控除について今回ご説明します。
自宅を売却した場合、その売却益から3,000万円を控除することができます。
算式で表すと次のようになります。
売却金額△取得費△譲渡費用＝売却益
売却益△3,000万円＝課税譲渡所得
この3,000万円の特別控除を受けるためには次の要件を満たす必要があります。
１．自分が住んでいる家屋を売却すること。家屋とともに敷地（借地権含む）を売却すること。
２．上記家屋で居住の用に供されなくなった場合、居住の用に供されなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡すること。
３．売却した年の前年又は前々年にこの特例や居住用財産の買換えの特例等を受けていないこと。
４．災害により滅失した家屋の場合、その敷地の用に供されていた土地等を居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡していること。
５．家屋を取り壊した場合、次の２つの要件に該当すること。
①家屋を取り壊した日以後、3年以内にその敷地の譲渡契約が締結され、かつ、居住の用に供されなくなった 日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡すること。
②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を駐車場等として他人に貸し付けていないこと。
６．配偶者、親や子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社などに対する譲渡でないこと。
今回のご相談者ご夫婦について詳しいお話をおうかがいすると、土地は妻が所有、その土地の上の建物は夫の所有となっていました。
家屋と土地の所有者が夫婦で別なんですね。
で、この居住用財産の3,000万円の特別控除って、原則、土地には適用が無いんです。
土地の上にある家屋に対する特例なんです。
ただ、家屋といっしょにその敷地である土地も譲渡するならそれも認めます、という規定があります。
それが上記５の意味するところです。
家屋と土地の所有者が別の場合はどうでしょう。
原則どおり、家屋の所有者である夫しか3,000万円の特別控除は受けられないでしょうか？。
実は次の要件を満たせば、土地所有者の妻についても、夫の3,000万円の特別控除後の残額があれば適用が受けられます。
（措通35-4）
１．その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。
２．その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
３．その土地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。
夫婦あわせて3,000万円ということです。
例えば。
夫の家屋の譲渡益が1,000万円、妻の土地の譲渡益が2,500万円だとすると。
夫 1,000万円△1,000万円＝0
妻 2,500万円△（3,000万円△1,000万円）＝500万円
となります。
居住用財産の譲渡はとても複雑多岐にわたります。
ご自身で特例の適用が受けられると思っても、一度専門家に確認されることをお勧めします。
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投稿者 関根盛敏税理士事務所 (2011年05月10日) ｜ PermaLink
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