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【相続】非居住者から不動産を買った場合
非居住者に該当する場合、国内源泉所得といって日本国内で発生する所得についてのみ日本で課税されることになります。
国内源泉所得には次のようなものがあります。
(1) 国内において行う事業又は国内にある資産の保有・運用若しくは譲渡により生ずる所得
(2) 国内において民法に規定する組合契約等に基づいて行う事業から生ずる利益で、その組合契約に基づいて配分を受けるもののうち一定のもの
(3) 国内の土地、土地の上に存する権利、建物及び建物の附属設備又は構築物の譲渡による対価
(4) 国内で人的役務の提供を事業とする者の、その人的役務の提供に係る対価
例えば、映画俳優、音楽家等の芸能人、職業運動家、弁護士、公認会計士等の自由職業者又は科学技術、経営管理等の専門的知識や技能を持つ人の役務を提供したことによる対価がそれに当たります。
(5) 国内にある不動産や不動産の上に存する権利等の貸付けにより受け取る対価
(6) 日本の国債、地方債、内国法人の発行した社債の利子、平成20年5月1日以後外国法人が発行する債券の利子のうち一定のもの、国内の営業所に預けられた預貯金の利子等
(7) 内国法人から受ける剰余金の配当、利益の配当、剰余金の分配等
(8) 国内で業務を行う者に貸し付けた貸付金の利子で国内業務に係るもの
(9) 国内で業務を行う者から受ける工業所有権等の使用料、又はその譲渡の対価、著作権の使用料又はその譲渡の対価、機械装置等の使用料で国内業務に係るもの
(10) 非居住者に対する国内での勤務に対する給料等、賞与、退職手当、人的役務の提供に対する報酬や公的年金等
(11) 国内で行う事業の広告宣伝のための賞金品
(12) 国内にある営業所等を通じて締結した年金保険契約に基づく年金等
(13) 国内にある営業所が受け入れた定期預金の給付補てん金等
(14) 国内において事業を行う者に対する出資につき、匿名組合契約等に基づく利益の分配
（3）にあるとおり、不動産の売却は国内源泉所得となります。
注意していただきたいのは売る側の非居住者ではなく買う側です。
個人間で売買することもあれば、いったん不動産業者が間に入って買い取ることもあるでしょう。
このとき、原則として買う側は売買金額から10％の源泉所得税を徴収しなければなりません。
1億円の売買物件の場合、10％であれば1,000万円を差し引いた9,000万円を売主に支払い、1,000万円を翌月10日までに税務署に納付します。
この規定についてはご存知の方も多いでしょう。
でもね。
ここからが本題です。
相続が絡んだケースを考えてみます。
親が3億円の不動産を所有していて亡くなり、子供3人がその不動産を１／３ずつの共有で相続したとしましょう。
その子供のうち1人が海外勤務者でもう長いこと日本には住んでいなかった、と。
相続後、この不動産を不動産業者が買い取った場合、海外勤務者の持分については当然源泉徴収しなければなりません。
ここを忘れがちです。
「3億円を相続人代表に支払うから、あとで相続人の間で1億円ずつわけてね」
なんて杜撰な処理をしていると源泉所得税を忘れちゃうんですね。
他の相続人が日本に在住なのでそもそも源泉徴収義務を忘れがちなんですよ。
このようなケースでは、「源泉所得税分差し引くのを忘れたからその分返して」とは言えないのが現実です。
要するに、購入側が源泉所得税分さらに負担しなければならなくなります。
手取り1億円となるような源泉所得税は約1,111万円です。
つまり、3億円で売買契約したのに結果として3億1,111円で購入したことになってしまいます。
非居住者の国内源泉所得について源泉所得税が発生するということは知っていても、上記のように実務の中ではその知識が埋もれてしまいます。
なんらかの対策をうっておかないと余計な負担が増えてしまうので注意が必要です。
ちなみに、不動産を購入する場合、全額を一度に支払うのではなく手付金という形で契約金額の1割程度を契約時に支払うことが多いと思います。
この手付金も源泉所得税の対象ですから気をつけてくださいね。
9/28手付金支払い、10/31残金支払いの場合、手付金の源泉所得税は10/10まで、残金の源泉所得税は11/10までに納付です。
このあたりも見落としがちなので注意が必要です。
ただし、その不動産の買主が次の要件を場合には源泉徴収義務はありません。
１．買主が個人
２．購入不動産を買主本人又は買主の親族の居住用として利用する場合
３．不動産の売買金額が１億円以下
全ての取引について税理士に確認するのは無理があります。
でも、「なんかヤバそうだ」と察知できれば税理士に確認できます。
この「なんかヤバそうだ」という感覚を身につけたいものですが、どうすればいいのか・・・
難しいところですよね。
新たな視座を提供する税務・相続のキュレーター関根盛敏税理士事務所｜相続税申告／相続税対策／節税対策／地主対策／資産家対策／不動産有効活用｜
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